🏠🔑 Tag 1 Immobilienkauf in Deutschland: Sind Sie bereit? Ziel, Zeithorizont und echtes Budget

Serie „180 Tage Immobilienkauf in Deutschland“ · Tag 1 von 180 · Kapitel A: Entscheidung und Vorbereitung
Geltungsbereich: Deutschland, Beispiel Berlin · Stand der Zahlen: 28. Oktober 2026

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Haushalte die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Bevor Sie die erste Anzeige öffnen, sollten Sie vier einfache Fragen beantworten: Warum kaufe ich, wie lange bleibe ich, was kostet der Kauf wirklich – und kann ich die Rate auch im schlechtesten Fall zahlen? In diesem Beitrag gehen wir diese vier Fragen Schritt für Schritt durch, mit einem vollständig durchgerechneten Beispiel aus Berlin.

📌 Das Wichtigste in Kürze

• Ein Immobilienkauf ist eine Entscheidung für 10 bis 30 Jahre. Wer wahrscheinlich innerhalb von etwa 5 bis 10 Jahren umzieht oder verkauft, holt die Kaufnebenkosten meist nicht wieder herein.
• In Berlin liegen die Kaufnebenkosten mit Makler in unserem Beispiel bei rund 11,6 % des Kaufpreises – dieser Betrag sollte aus Eigenkapital bezahlt werden.
• Nach dem Kauf müssen Notgroschen und Instandhaltungsreserve unangetastet bleiben. Nicht das gesamte Ersparte gehört in die Finanzierung.
• Die Kreditrate ist nur ein Teil der Wohnkosten: Hausgeld, Grundsteuer und Rücklagen für Instandhaltung kommen hinzu.
• Testen Sie Ihr Budget vor der ersten Besichtigung in drei Szenarien: höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung, Einkommensrückgang und unerwartete Reparatur.

🎯 Lernziel

Nach diesem Beitrag können Sie auf einer Seite festhalten, warum Sie kaufen, wie lange Sie bleiben, wie viel Eigenkapital Ihnen tatsächlich zur Verfügung steht und welche Rate Sie tragen können – und entscheiden, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für die Suche ist oder ob Sie zuerst Ihre Finanzen vorbereiten.

🧭 Der Entscheidungsweg: vier Fragen vor der Immobiliensuche

Ein Kauf passt zu Ihnen, wenn Sie alle vier Fragen klar und belegbar beantworten können. Jedes „Weiß ich nicht“ ist eine Vorbereitungsaufgabe, kein Grund zur Entmutigung.

1. Warum kaufe ich? (Ziel festlegen)

Das Ziel bestimmt die Art der Immobilie, die Art der Finanzierung und sogar die steuerliche Behandlung:

Ziel	Begriff	Leitfrage
Selbst wohnen	Eigennutzung	Passt diese Immobilie auch in 10 Jahren noch zu meinem Leben?
Familienzuhause	Familienheim	Reichen Schule, Zimmeranzahl und Außenfläche für die Kinder?
Ferienwohnung	Ferienimmobilie	Welche kommunalen Regeln gelten für Kurzzeitvermietung, was kostet die Verwaltung aus der Ferne?
Vermietung	Kapitalanlage	Was bleibt von der Miete nach allen Kosten und Steuern übrig?

Banken legen bei Eigennutzung und Kapitalanlage meist unterschiedliche Maßstäbe an; Mieteinnahmen werden zum Beispiel nur mit einem Sicherheitsabschlag angerechnet (gängige Praxis, keine gesetzliche Vorgabe).

2. Wie lange bleibe ich? (Zeithorizont)

Kaufnebenkosten sind verloren. Wer früh verkauft, zahlt zusätzlich Verkaufskosten und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Bei Immobilien, die Sie nicht selbst bewohnen, ist ein Veräußerungsgewinn innerhalb von zehn Jahren in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG; Details an Tag 175).

• Unter 5 Jahren: Mieten ist meist die vernünftigere Wahl.
• 5 bis 10 Jahre: Es hängt von Kaufpreis, Zins und vergleichbarer Miete ab – rechnen ist Pflicht (Tag 2).
• Über 10 Jahre: Ein Kauf kann einen dauerhaften Vorteil bringen, sofern das Budget nicht unter Druck gerät.

Diese Grenzen sind Faustregeln, keine gesetzlichen Vorgaben.

3. Was kostet der Kauf wirklich? (finanzielle Vorbereitung)

Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + sofort nötige Reparaturen. Die drei wichtigsten Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: Der Satz unterscheidet sich je Bundesland; Berlin erhebt seit 1. Januar 2014 6 %. Fällig ist sie grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids.
• Notar und Grundbuchamt: Gängige Schätzung rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises; der genaue Betrag ergibt sich aus der gesetzlichen Gebührenordnung (GNotKG).
• Maklerprovision: Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Käufer seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Provision, und zwar erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (§§ 656c–656d BGB). Die Gesamtprovision liegt je nach Region meist bei 5,95 bis 7,14 %.

Ihr Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten abdecken. Ein Teil des Ersparten bleibt zudem immer außerhalb der Finanzierung:

• Notgroschen: übliche Empfehlung 3 bis 6 Monatsausgaben.
• Reserve für Sofortreparaturen: abhängig von Alter und Zustand der Immobilie; wird nach der Besichtigung konkretisiert.

4. Kann ich die Rate auch im schlechtesten Fall zahlen? (Einkommensstabilität)

Monatliche Wohnkosten als Eigentümer = Kreditrate (Zins + Tilgung) + Hausgeld + Grundsteuer + eigene Instandhaltungsrücklage. Die Bank stellt diese Kosten in der Haushaltsrechnung Ihrem Nettoeinkommen gegenüber. Eine verbreitete Faustregel lautet: Die Wohnkosten sollten etwa 35 bis 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Das ist eine Empfehlung aus der Praxis; jede Bank hat eigene Kriterien.

🧮 Rechenbeispiel: Eigentumswohnung für 400.000 € in Berlin

Im Beispiel ist der Kauf machbar, aber mit knappem Puffer: Die Wohnkosten liegen bei 41,7 % des Nettoeinkommens, und bei 20 % weniger Einkommen wird das Budget negativ.

Rechenbeispiel – Annahmen: Angestelltes Paar in Berlin mit unbefristeten Verträgen, gemeinsames Nettoeinkommen 5.200 € im Monat, Lebenshaltungskosten ohne Wohnen 2.300 €, Ersparnisse 130.000 €. Wohnung mit 75 m² über einen Makler, Hausgeld 350 €, Grundsteuer 30 € im Monat. Alle Werte sind Schätzungen.

Schritt 1: Gesamtkosten des Kaufs

Position	Annahme	Betrag (€)
Kaufpreis	–	400.000
Grunderwerbsteuer	6 % (Berlin)	24.000
Notar + Grundbuch	ca. 2 % (Schätzung)	8.000
Käuferanteil Maklerprovision	3,57 % (Hälfte von 7,14 %)	14.280
Kaufnebenkosten gesamt	11,57 %	46.280
Gesamtkosten	–	446.280

Schritt 2: Einsetzbares Eigenkapital und Darlehensbetrag

• Ersparnisse gesamt: 130.000
• abzüglich Notgroschen (rund 4 Monatsausgaben): 18.000
• abzüglich Reserve für Sofortreparaturen: 10.000
• Einsetzbares Eigenkapital: 102.000 (vollständige Nebenkosten + 55.720 vom Kaufpreis)
• Darlehensbetrag: 446.280 − 102.000 = 344.280 (rund 86 % des Kaufpreises)

Schritt 3: Monatliche Rate

Annahme: Sollzins 3,97 % bei 10 Jahren Zinsbindung (Top-Kondition laut Dr. Klein für 350.000 € Nettodarlehen, Stand 27.10.2026), anfängliche Tilgung 2 %. Ihr persönlicher Zins kann höher liegen.

Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12 = 344.280 × (0,0397 + 0,02) ÷ 12 ≈ 1.712,79 €

• Erster Monat: 1.138,99 € Zins + 573,80 € Tilgung
• Nach 10 Jahren gezahlt: rund 121.180 € Zinsen und 84.360 € Tilgung
• Restschuld am Ende der Zinsbindung: rund 259.920 €

Schritt 4: Monatliches Budget

Position	Betrag (€)
Nettoeinkommen	5.200
Lebenshaltung ohne Wohnen	−2.300
Kreditrate	−1.713
Hausgeld	−350
Grundsteuer	−30
Eigene Instandhaltungsrücklage	−75
Monatlicher Puffer	732

Wohnkosten von 2.168 € entsprechen 41,7 % des Nettoeinkommens – leicht über der Faustregel von 35 bis 40 %.

Schritt 5: Drei Szenarien

Szenario	Annahme	Ergebnis
Günstig	Anschlusszins nach 10 Jahren: 3 %, volle Tilgung in den folgenden 20 Jahren	Rate ca. 1.442 € (271 € weniger)
Wahrscheinlich	Anschlusszins: 5 %, volle Tilgung in 20 Jahren	Rate ca. 1.715 € (praktisch unverändert)
Ungünstig 1	Anschlusszins: 7 %, volle Tilgung in 20 Jahren	Rate ca. 2.015 € (302 € mehr)
Ungünstig 2	Einkommen sinkt heute um 20 % (z. B. Elterngeld)	4.160 − 2.300 − 2.168 = −308 € pro Monat

„Wahrscheinlich“ ist nur eine Rechenannahme, keine Zinsprognose. Ein Fehlbetrag von 308 € lässt sich mit dem Notgroschen von 18.000 € rund 58 Monate überbrücken – genug für eine Elternzeit, nicht für längere Arbeitslosigkeit.

Ergebnis des Beispiels

Das Paar kann kaufen, hat aber drei Hebel, um das Risiko zu senken: eine niedrigere Preisobergrenze (etwa 360.000 bis 375.000 €), eine längere Zinsbindung oder höhere Tilgung für eine geringere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung, oder ein bis zwei Jahre länger sparen. Diese Schätzung ersetzt kein verbindliches Bankangebot.

⚠️ Risikotabelle

Risiko	Wahrscheinlichkeit	Schwere	Warnsignal	Vorbeugung	Korrektur
Kauf ohne klares Ziel	mittel	hoch	Suchkriterien ändern sich jede Woche	Ziel und Zeithorizont schriftlich festhalten	Suche pausieren, Kriterien neu formulieren
Vorzeitiger Verkauf	mittel	hoch	Beruf oder Familie im Umbruch	Zehn-Jahres-Horizont realistisch prüfen	Vermieten statt verkaufen prüfen
Gesamtes Erspartes eingesetzt	hoch	hoch	Nach dem Kauf weniger als 3 Monatsausgaben übrig	Reserven vorab zurücklegen	Sofort monatliche Sparrate einrichten
Höherer Zins bei Anschlussfinanzierung	unbekannt	hoch	Hohe Restschuld am Ende der Zinsbindung	Mehr Tilgung, längere Zinsbindung	Forward-Darlehen oder Sondertilgung
Einkommensrückgang	mittel	hoch	Monatlicher Puffer unter 10 % des Einkommens	Berufsunfähigkeitsschutz, niedrigere Preisobergrenze	Frühzeitig mit der Bank über Tilgungsaussetzung oder Tilgungssatzwechsel sprechen
Versteckte Objektkosten	mittel	mittel bis hoch	Günstiges Objekt mit alter Heizung	Besichtigung mit Gutachter (Tag 98)	Preisobergrenze anpassen

❌ Häufige Fehler

1. Mit Anzeigen statt mit dem Budget beginnen. Erst die Preisobergrenze berechnen, dann Anzeigen ansehen.
2. Kaufnebenkosten unterschätzen. Banken sehen es in der Regel gern, wenn diese Kosten aus Eigenkapital bezahlt werden.
3. Rate mit der Kaltmiete vergleichen. Eigentümer zahlen neben der Rate auch Hausgeld, Grundsteuer und Reparaturen.
4. Annehmen, der Anschlusszins bleibt gleich. Rechnen Sie immer auch mit einem höheren Zins.
5. Lebensplanung ausblenden. Kinder, Jobwechsel oder Selbstständigkeit in den nächsten 2 bis 3 Jahren gehören schon jetzt ins Budget.

⚖️ Rechtliche Hinweise

• In dieser Phase entsteht keine rechtliche Bindung. Ein Grundstückskaufvertrag ist in Deutschland nur mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b BGB).
• Für Maklerverträge bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten gesetzliche Teilungsregeln und die Textform (§ 656a BGB). Details an Tag 26.
• Wenn Sie gemeinsam mit Partner oder Familie kaufen, klären Sie die Form des gemeinsamen Eigentums frühzeitig mit rechtlicher Beratung (Tag 20).

💶 Finanzielle und steuerliche Hinweise

• Einmalige Kosten: Kaufnebenkosten, Umzug, Sofortreparaturen. Laufende Kosten: Rate, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung.
• Bei Eigennutzung sind Darlehenszinsen in der Regel nicht steuerlich absetzbar; bei vermieteten Immobilien gelten andere Möglichkeiten (Tag 170). Lassen Sie Ihre persönliche Situation steuerlich prüfen.
• Opportunitätskosten: Eigenkapital, das in der Immobilie steckt, bringt keine Zinsen oder Erträge an anderer Stelle mehr – dieser Vergleich ist Thema von Tag 2.

🛡️ Hinweise zu Versicherungen

Hängt der Haushalt an einem Einkommen, prüfen Sie Risikolebensversicherung und Berufsunfähigkeitsversicherung vor dem Kauf. Gesundheitsfragen und Eintrittsalter beeinflussen den Beitrag; Details an Tag 45.

✅ Checkliste für diese Woche

• ☐ Kaufziel in einem Satz formulieren.
• ☐ Geplante Wohn- bzw. Haltedauer festlegen.
• ☐ Nettoeinkommen der letzten 6 Monate und tatsächliche Ausgaben aus den Kontoauszügen zusammenstellen.
• ☐ Notgroschen (3 bis 6 Monatsausgaben) vom Ersparten abziehen.
• ☐ Einsetzbares Eigenkapital berechnen und prüfen, ob es die Kaufnebenkosten deckt.
• ☐ Budget mit drei Szenarien testen (höherer Zins, weniger Einkommen, plötzliche Reparatur).
• ☐ Pläne der nächsten 2 bis 3 Jahre (Kinder, Beruf, Umzug) auflisten.
• ☐ Kostenlose SCHUFA-Datenkopie nach Art. 15 DSGVO anfordern.

❓ Wichtige Fragen

An sich selbst: Was mache ich mit der Immobilie, wenn ich morgen umziehen muss? Welche Rate zahle ich ohne Stress?

An Bank oder Finanzierungsberater: Welcher Darlehensbetrag ist mit meinem Einkommen und Eigenkapital realistisch? Welche meiner Einkünfte werden nicht angerechnet? Wie stark wirkt sich weniger Eigenkapital auf den Zins aus?

An den Steuerberater (bei Kapitalanlage): Welchen steuerlichen Unterschied macht Eigennutzung oder Vermietung in meinem Fall?

📂 Unterlagen in dieser Phase

Unterlage	Wozu	Worauf achten
Gehaltsabrechnungen der letzten 3 bis 6 Monate	Basis der Einkommensberechnung	Abgleich mit den Gutschriften auf dem Konto
Kontoauszüge der letzten 3 Monate	Tatsächliche Ausgaben	Ausgaben nach Kategorien ordnen
Arbeitsvertrag	Stabilität des Einkommens	Probezeit und Befristung prüfen
Steuererklärung und Steuerbescheid	Einkommen von Selbstständigen	Die letzten 2 bis 3 Jahre
Nachweise über Ersparnisse und Verträge	Eigenkapitalnachweis	Tatsächlich verfügbar und abrufbar
Übersicht laufender Kredite und Raten	Monatliche Verpflichtungen	Restschuld und Laufzeitende

👥 Wann Fachleute hinzuziehen?

• Finanzierungsberater: vor der Suche, um Darlehensrahmen und tragbaren Kaufpreis festzulegen.
• Steuerberater: bei Selbstständigkeit, ausländischem Einkommen oder Kauf als Kapitalanlage.
• Rechtsanwalt: bei gemeinsamem Eigentum mit unverheiratetem Partner oder mehreren Familienmitgliedern.
• Schuldnerberatung: bei laufenden Verbindlichkeiten oder negativen SCHUFA-Einträgen.

🧾 Fazit für Ihre Entscheidung

Tun Sie: Ziel und Zeithorizont aufschreiben, Gesamtkosten und einsetzbares Eigenkapital berechnen und das Budget gegen ein schlechtes Szenario testen. Lassen Sie: Besichtigungen ohne Preisobergrenze und den Einsatz des gesamten Ersparten. Der Grund: Die meisten Probleme nach dem Kauf entstehen durch ein zu knappes Budget und fehlende Reserven – nicht durch die Wahl der Immobilie.

💬 Häufige Fragen

Kann man auch ohne Eigenkapital kaufen?
Manche Banken finanzieren unter bestimmten Voraussetzungen voll, meist jedoch zu höheren Zinsen und strengeren Bedingungen. Mehr dazu an Tag 21.

Wie viel meines Einkommens darf ins Wohnen fließen?
Das Gesetz nennt keine feste Grenze. Die verbreitete Faustregel liegt bei 35 bis 40 % des Nettoeinkommens; die Bank entscheidet anhand des tatsächlichen Überschusses in der Haushaltsrechnung.

Wer zahlt die Maklerprovision?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern wird die Provision geteilt, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist; hat der Verkäufer ihn beauftragt, trägt der Käufer höchstens die Hälfte.

📝 Fünf Fragen zur Wiederholung

1. Welche vier Fragen sollten Sie vor der Immobiliensuche beantworten?
2. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?
3. Warum sollte ein Teil des Ersparten nie in die Finanzierung fließen?
4. Welche Kosten kommen als Eigentümer zur Kreditrate hinzu?
5. Um wie viel wird das Budget im heutigen Beispiel bei 20 % weniger Einkommen negativ?

⏭️ Morgen, Tag 2: Mieten oder kaufen?

Heute haben wir geprüft, ob ein Kauf machbar ist. Morgen vergleichen wir dasselbe Paar als Mieter und als Eigentümer über 10 und 20 Jahre: die echten Kosten beider Wege, die Opportunitätskosten des Eigenkapitals und den Punkt, ab dem Kaufen günstiger wird.

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Quellen (geprüft am 28. Oktober 2026)

• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin – FAQ Grunderwerbsteuer
• Dr. Klein – Bauzinsen aktuell (Stand 27.10.2026)
• Schwäbisch Hall – Nebenkosten beim Hauskauf
• § 656c BGB – Teilung der Maklerprovision

Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die Zahlen im Beispiel sind Annahmen; ein verbindliches Angebot gibt es nur nach persönlicher Prüfung.