🎯🏠 Tag 3 Immobilienkauf in Deutschland: Selbst wohnen, Familienheim, Ferienwohnung oder Kapitalanlage?

Serie „180 Tage Immobilienkauf in Deutschland“ · Tag 3 von 180 · Kapitel A: Entscheidung und Vorbereitung
Geltungsbereich: Deutschland, Beispiel Berlin und Ostsee · Stand der Zahlen: 3. November 2026

Gestern haben wir gefragt, ob sich Kaufen gegenüber Mieten lohnt. Heute kommt die Frage davor: Wofür kaufen Sie überhaupt? Eine Wohnung zum Selbstbewohnen, ein Haus für die Familie, eine Ferienwohnung und eine Kapitalanlage sind vier verschiedene Vorhaben. Sie verlangen andere Objekte, andere Kreditbedingungen und werden steuerlich anders behandelt. Wer den Zweck offenlässt, sucht oft das falsche Objekt und merkt es erst bei der Bank oder im ersten Steuerbescheid. Unser Beispielpaar rechnet deshalb heute alle vier Wege durch – mit demselben Eigenkapital.

📌 Das Wichtigste in Kürze

• Der Zweck entscheidet über Objekt, Finanzierung, Steuern und Rechtsrahmen. Legen Sie ihn fest, bevor Sie Exposés anschauen.
• Selbstnutzer können den Verkaufsgewinn unter den Voraussetzungen des § 23 EStG steuerfrei realisieren, Darlehenszinsen aber in der Regel nicht absetzen. Vermieter können Zinsen und Abschreibung absetzen, ihr Verkaufsgewinn ist jedoch innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig.
• Im Beispiel kostet die Kapitalanlage das Paar trotz Steuerersparnis rund 819 € im Monat. Bei gleichem Eigenkapital reicht es für ein Familienhaus erst bei rund 354.000 €, nicht bei 520.000 €.
• Für Ferienwohnungen verlangen Kreditgeber häufig 30 bis 40 % Eigenkapital. Die Rate sollte auch ohne Mieteinnahmen tragbar sein.
• Die KfW-Programme 124, 300 und 308 setzen die eigene Nutzung voraus; Ferienwohnungen sind ausgeschlossen.

🎯 Lernziel

Nach diesem Beitrag können Sie den Hauptzweck Ihres Kaufs benennen, seine Folgen für Objektwahl, Kredit und Steuern einschätzen und mit Ihren eigenen Zahlen prüfen, welcher Weg Ihr Budget trägt.

🧭 Schritt für Schritt: vom Zweck zum passenden Vorhaben

1. Einen Hauptzweck festlegen

„Erst vermieten, später vielleicht selbst einziehen oder als Ferienwohnung nutzen“ klingt flexibel, führt aber oft zu einem Objekt, das keinen Zweck wirklich erfüllt. Halten Sie schriftlich fest: einen Hauptzweck, höchstens einen Nebenzweck und den Zeitraum, für den beides gelten soll.

2. Der Zweck bestimmt das Objekt

Zweck	Worauf es vor allem ankommt	Typische Fehlentscheidung
Selbst wohnen	Arbeitsweg, Grundriss, Zustand, Hausgeld, Lärm	Zu groß gekauft, sodass kein Puffer bleibt
Familienheim	Zimmerzahl, Schulen, Kita, Erweiterbarkeit, Energiezustand	Ferne Lage: Das Haus passt, die Wege nicht
Ferienwohnung	Saisonlänge, örtliche Regeln, Verwaltung vor Ort, Anreise	Eigene Urlaubswünsche statt Gästenachfrage
Kapitalanlage	Zulässige Miete, Mieterstruktur, Kaufpreisfaktor, Rücklage	Die Wohnung gefällt, die Zahlen tragen aber nicht

3. Der Zweck bestimmt die Finanzierung

• Zinsen: Beworbene Top-Zinsen gehen von Eigennutzung aus. Die Kondition von Dr. Klein (4,09 % bei 10 Jahren Zinsbindung, effektiv 4,20 %; Stand 3. November 2026) setzt ausdrücklich eine eigengenutzte Immobilie voraus. Fragen Sie bei anderen Zwecken gezielt nach den Bedingungen.
• Mieteinnahmen: Banken setzen sie nicht voll an. Häufig zählen laut einer Praxisquelle 60 bis 80 % der Kaltmiete als Einkommen; der genaue Satz hängt von der Bank ab.
• Eigenkapital: Bei Kapitalanlagen sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln kommen. Bei Ferienwohnungen werden laut Interhyp häufig 30 bis 40 % des Kaufpreises als Eigenkapital erwartet; Mieteinnahmen werden oft nicht als nachhaltiges Einkommen gewertet.
• Förderung: KfW 124 (bis 100.000 €) schließt Ferienhäuser, Ferienwohnungen und vermietete Flächen aus. KfW 300 (Neubau) und 308 (Bestandserwerb) richten sich an selbst nutzende Familien mit Kind und Einkommensgrenze ab 90.000 € zu versteuerndem Einkommen; 308 verlangt zusätzlich Energieklasse F, G oder H und eine anschließende Sanierung. Eine Zusage ist nie sicher; Anträge müssen vor Vorhabensbeginn gestellt werden, in der Regel vor einem unbedingten Kaufvertrag.

4. Der Zweck bestimmt die Steuern

Thema	Selbst wohnen / Familienheim	Dauervermietung	Ferienwohnung (Vermietung)
Darlehenszinsen	in der Regel nicht absetzbar	Werbungskosten	Werbungskosten, soweit vermietet
Abschreibung auf das Gebäude	keine	§ 7 Abs. 4 EStG: 2 % (Baujahr 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925), 3 % (ab 2023)	wie Vermietung; bei gewerblicher Vermietung andere Regeln
Verkauf	steuerfrei bei durchgehender Selbstnutzung oder Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren	innerhalb von 10 Jahren steuerpflichtig	innerhalb von 10 Jahren steuerpflichtig; eigene Nutzung genau prüfen
Besonderheit	§ 35c EStG für energetische Maßnahmen; Familienheim-Befreiung im Erbfall	Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete kürzt den Werbungskostenabzug (§ 21 Abs. 2 EStG)	Umsatzsteuer möglich; Zweitwohnungsteuer bei eigener Nutzung

Neubau: Für Wohngebäude mit Baubeginn beziehungsweise Kaufvertrag vom 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029 kann unter Bedingungen eine degressive Abschreibung von 5 % möglich sein (§ 7 Abs. 5a EStG), zusätzlich gegebenenfalls eine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG). Sie gilt nicht für Kurzzeitvermietung. Details folgen in späteren Serientagen.

5. Den Zweckwechsel vorab durchspielen

Viele Käufer ändern ihre Pläne. Prüfen Sie deshalb vorab: Bleibt das Objekt finanzierbar, wenn Sie später ausziehen und vermieten? Was passiert mit Förderkrediten, die eine eigene Nutzung verlangen? Läuft bei einer späteren Vermietung die Steuerfrist aus § 23 EStG weiter? Und umgekehrt: Wer eine vermietete Wohnung zum Selbstbewohnen kauft, übernimmt den Mietvertrag (§ 566 BGB) und kann nicht einfach einziehen. Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gilt zusätzlich eine Sperrfrist für Eigenbedarf (§ 577a BGB): mindestens drei Jahre, in ganz Berlin zehn Jahre.

🧮 Rechenbeispiel: vier Zwecke, ein Paar, gleiches Eigenkapital

Rechenbeispiel – Annahmen: Paar aus Tag 1, Nettoeinkommen 5.200 €, Lebenshaltung ohne Wohnen 2.300 €, einsetzbares Eigenkapital 102.000 €, Reserve 28.000 € bleibt unberührt. Kaufnebenkosten jeweils 11,57 % (Berlin und Mecklenburg-Vorpommern je 6 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch ca. 2 %, Makler 3,57 %). Anfängliche Tilgung immer 2 %. Alle Werte sind Schätzungen, die Zinsaufschläge sind unsere Annahmen und keine Marktdaten.

Weg A: selbst wohnen (Wohnung für 400.000 €)

Darlehen 344.280 €, Sollzins 4,09 %:

Rate = 344.280 × (0,0409 + 0,02) ÷ 12 = 1.747,22 €

Dazu Hausgeld 350 €, Grundsteuer 30 €, Rücklage 75 €. Wohnkosten 2.202 €, also 42,4 % des Nettoeinkommens. Puffer: 5.200 − 2.300 − 2.202 = 698 €.

Weg B: Familienheim (Reihenhaus für 520.000 €)

Annahme: ein Kind, Lebenshaltung daher 2.700 €; Zins 4,34 % wegen hoher Beleihung. Nebenkosten 60.164 €, Darlehen 478.164 € (rund 92 % des Kaufpreises).

Rate = 478.164 × (0,0434 + 0,02) ÷ 12 = 2.526,30 €

Dazu Grundsteuer 50 €, laufende Hauskosten 300 €, Rücklage 200 €. Wohnkosten 3.076 €. Ergebnis: 5.200 − 2.700 − 3.076 = −576 €. Das Budget trägt dieses Haus nicht.

Welcher Preis passt bei einem Mindestpuffer von 400 €? Für die Rate bleiben 5.200 − 2.700 − 400 − 550 = 1.550 €:

Darlehen = 1.550 × 12 ÷ 0,0634 = 293.375 €

Preis = (293.375 + 102.000) ÷ 1,1157 = rund 354.000 €

Bei 354.000 € beträgt das Darlehen 292.958 € (83 % des Preises), die Rate 1.547,79 €, die Wohnkosten 2.098 € und der Puffer 402 €. Mit niedrigerer Beleihung kann auch der Zins sinken. Prüfen Sie zudem die KfW-Programme.

Weg C: Kapitalanlage (dieselbe Wohnung für 400.000 €)

Das Paar bleibt selbst zur Miete (1.360 € warm, wie an Tag 2) und vermietet die Wohnung. Annahme: 12 €/m² Kaltmiete, also 900 € im Monat oder 10.800 € im Jahr. Wichtig: Die an Tag 2 genannten 14,80 €/m² sind ein Marktwert; bei Neuvermietung begrenzt in Berlin die Mietpreisbremse die Miete, deshalb rechnen wir vorsichtiger. Faktor 37, Bruttomietrendite 2,7 %. Zins 4,34 % (Annahme: 0,25 Prozentpunkte über dem Top-Zins), Darlehen 344.280 €, Rate 1.818,95 €. Grenzsteuersatz 30 % (Annahme). Betriebskosten und Grundsteuer zahlt der Mieter.

Vor Steuern: 900 − 130 − 75 − 1.818,95 = −1.123,95 €

AfA: 446.280 × 75 % × 2 % = 6.694,20 € im Jahr (Annahme: 75 % Gebäudeanteil)

Ergebnis V+V: 10.800 − 14.803 (Zins, 1. Jahr) − 6.694 − 1.500 (Kosten) = −12.197 €

Steuerersparnis: 12.197 × 30 % = 3.659 € im Jahr = 304,93 € im Monat

Monatliche Belastung nach Steuern: rund 819 €; Puffer: 5.200 − 2.300 − 1.360 − 819 = 721 €. Die Steuer mindert den Verlust nur teilweise. Das Paar baut Vermögen durch Tilgung (573,80 € im ersten Monat) und mögliche Wertsteigerung auf, wohnt aber weiter zur Miete. In der Haushaltsrechnung der Bank sieht es enger aus: Bei 70 % Mietansatz (630 €) bleiben ohne Steuereffekt nur rund 146 €.

Weg D: Ferienwohnung an der Ostsee

Bei 35 % Eigenkapital plus 11,57 % Nebenkosten gilt: Höchstpreis = 102.000 ÷ 0,4657 = rund 219.000 €. Annahme: 215.000 €, Eigenkapitalbedarf 100.126 € (75.250 € + 24.876 €), Darlehen 139.750 €, Zins 4,59 % (Annahme: 0,50 Prozentpunkte Aufschlag), Rate 767,46 €. Hausgeld 280 €, Grundsteuer 25 €, Rücklage 50 €. Einnahmen: 130 Nächte × 110 € = 14.300 € im Jahr; Agentur und Reinigung 30 % (4.290 €).

Vor Steuern: (14.300 − 4.290) ÷ 12 − 767,46 − 355 = −288,29 €

Nach Steuern (AfA 3.598 €, Ergebnis −4.203 €, Ersparnis 105,08 € im Monat) bleibt eine Belastung von rund 183 €. Puffer: 1.540 − 183 = 1.357 €. Der entscheidende Test: Ohne jede Mieteinnahme verbleiben von 1.540 € nach Rate und Kosten nur 418 €. Das Paar hat zudem keine eigene Wohnung gekauft. Eine Ferienwohnung ersetzt also weder die Miete noch die Altersvorsorge. Als Richtwert nennt ein Vergleichsportal rund 17 Wochen Belegung, damit Kredit und Unterhalt gedeckt sind; dieser Wert ersetzt keine Rechnung für Ihren Ort.

Vergleich der vier Wege

Weg	Preis (€)	Darlehen (€)	Zins	Rate (€)	Wohn- bzw. Belastungssumme (€)	Puffer (€)
A Selbst wohnen	400.000	344.280	4,09 %	1.747	2.202	698
B Familienheim, Wunsch	520.000	478.164	4,34 %	2.526	3.076	−576
B Familienheim, tragbar	354.000	292.958	4,34 %	1.548	2.098	402
C Kapitalanlage	400.000	344.280	4,34 %	1.819	2.179 (Miete 1.360 + 819)	721
D Ferienwohnung	215.000	139.750	4,59 %	767	1.543 (Miete 1.360 + 183)	1.357

Der höhere Puffer bei D ist kein Vorteil an sich: Er beruht auf Annahmen zur Belegung, und das Paar bleibt Mieter ohne eigenes Zuhause.

Drei Szenarien

Weg	Stellgröße	Günstig	Wahrscheinlich	Ungünstig
A Selbst wohnen	Anschlusszins nach 10 Jahren (3 / 5 / 7 %), Rate bei Volltilgung in 20 Jahren	1.439 €	1.712 €	2.011 €
B Familienheim 354.000 €	Zins heute (3,84 / 4,34 / 4,84 %), Puffer	524 €	402 €	280 €
C Kapitalanlage	Kaltmiete (1.110 / 900 / 787,50 €), Belastung nach Steuern	672 €	819 €	898 €
D Ferienwohnung	Nächte (170 / 130 / 90), Belastung nach Steuern	4 €	183 €	363 €

„Wahrscheinlich“ ist eine Rechenannahme, keine Prognose.

Die Steuerfalle beim frühen Verkauf

Verkauft das Paar die vermietete Wohnung nach 6 Jahren für 440.000 €, wirkt das auf den ersten Blick wie ein Verlust gegenüber 446.280 € Anschaffungskosten. Die Abschreibung mindert aber den steuerlichen Buchwert:

Buchwert = 446.280 − 6 × 6.694,20 = 406.115 €

Gewinn = 440.000 − 15.708 (Makler 3,57 %) − 406.115 = 18.177 €

Bei 30 % fallen rund 5.453 € Steuer an. Als Selbstnutzer wäre dieser Verkauf unter den Voraussetzungen des § 23 EStG steuerfrei.

⚠️ Risikotabelle

Risiko	Wahrscheinlichkeit	Schwere	Warnsignal	Vorbeugung	Korrektur
Unklarer Zweck	hoch	hoch	Suchkriterien ändern sich ständig	Haupt- und Nebenzweck schriftlich festlegen	Suche anhalten, Budget neu rechnen
Familienhaus sprengt das Budget	hoch	hoch	Puffer unter 300 bis 400 €	Preisobergrenze mit Kinderkosten rechnen	Preis senken, Lage ändern, Förderung prüfen
Miete zu hoch angesetzt	mittel	hoch	Rechnung mit Inseratsmiete statt zulässiger Miete	Mietspiegel und Mietpreisbremse prüfen	Mit zulässiger Miete neu rechnen
Ferienwohnung ohne Gäste	mittel	hoch	Kurze Saison, viele neue Angebote	Rate aus dem Gehalt tragbar halten	Preise, Agentur oder Vermietungsart anpassen
Regelverstoß bei Kurzzeitvermietung	mittel	hoch	Keine Registrierungsnummer, keine Genehmigung	Vor dem Kauf bei der Gemeinde klären	Rechtsrat einholen, Angebot anpassen
Eigenbedarf scheitert	mittel	hoch	Wohnung vermietet, Einzug geplant	Sperrfrist und Mietvertrag prüfen	Vertrag nicht unterschreiben oder Plan ändern
Steuer beim frühen Verkauf	mittel	mittel	Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren geplant	Haltedauer vorab festlegen	Steuerberater einbinden

❌ Häufige Fehler

1. Einen Kauf „für alles“ planen. Selbst nutzen, vermieten und Steuern sparen gleichzeitig geht selten auf.
2. Steuerersparnis als Rendite verkaufen lassen. Im Beispiel deckt sie nur einen Teil des monatlichen Verlusts.
3. Top-Zinsen auf jeden Zweck übertragen. Sie gelten meist für Eigennutzung und gute Bonität.
4. Örtliche Regeln erst nach dem Kauf prüfen. Eine fehlende Genehmigung kann das Konzept der Ferienwohnung zunichtemachen.
5. Familienkosten vergessen. Kinder verändern Einkommen und Ausgaben oft gleichzeitig.

⚖️ Rechtliche Hinweise

• Berlin, Kurzzeitvermietung: Nach dem Zweckentfremdungsrecht braucht die kurzzeitige Vermietung einer selbst genutzten Wohnung grundsätzlich eine Genehmigung. Bei einer Nebenwohnung ist sie in der Regel an höchstens 90 Tage im Jahr gebunden. Eine reine Ferienwohnung ohne eigene Nutzung sollten Sie vorab beim Bezirksamt klären. Inserate brauchen eine Registrierungsnummer; die EU-Verordnung 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026.
• Andere Orte: Viele Städte und Gemeinden haben eigene Regeln, etwa zu Zweitwohnungen und Abgaben. Fragen Sie vor dem Kauf bei der Gemeinde nach.
• Vermietete Wohnung: Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB). Eigenbedarf braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB), bei Umwandlungen gilt die Sperrfrist des § 577a BGB. In Berlin beträgt sie zehn Jahre, die Verordnung läuft bis 2033.
• Neue Miete: In Berlin gilt die Mietpreisbremse bis Ende 2029 (§ 556d BGB); es gibt Ausnahmen.

💶 Finanzielle und steuerliche Hinweise

• Verkauf: § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG: steuerpflichtig bis zu zehn Jahre nach Anschaffung, außer bei eigener Wohnnutzung in den genannten Fällen.
• Vermietung an Angehörige: Ab 66 % der ortsüblichen Miete gilt die dauerhafte Vermietung als entgeltlich; unter 50 % wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 EStG).
• Ferienwohnung und Absicht zur Einkünfteerzielung: Bei ausschließlicher Vermietung an Feriengäste wird sie grundsätzlich unterstellt, solange die Vermietungszeit die ortsübliche nicht um mindestens 25 % unterschreitet (BFH, 2020). Nutzen Sie die Wohnung auch selbst, kann das Finanzamt eine Prognose verlangen.
• Umsatzsteuer: Kurzfristige Beherbergung ist nicht von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG); üblich sind 7 %. Die Kleinunternehmerregelung setzt derzeit höchstens 25.000 € Umsatz im Vorjahr und 100.000 € im laufenden Jahr voraus (§ 19 UStG). Zusatzleistungen wie Frühstück können zur Gewerblichkeit führen.
• Zweitwohnungsteuer: In Berlin fällt sie seit 2025 mit 20 % der Nettokaltmiete auf selbst nutzbare Nebenwohnungen an. Vermietete und nicht selbst genutzte Wohnungen sind nicht betroffen. Andere Gemeinden haben eigene Sätze.
• Erbfall: Das selbst genutzte Familienheim kann für Ehegatten und Kinder steuerfrei sein, wenn der Erbe es unverzüglich selbst nutzt und zehn Jahre bewohnt. Für Kinder gilt die Befreiung bis 200 m² (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG). Ferienwohnungen fallen nicht darunter.

🛡️ Hinweise zu Versicherungen

Selbstnutzer und Familien sichern vor allem den Kredit gegen Tod und Berufsunfähigkeit ab. Vermieter prüfen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und gegebenenfalls Mietausfall. Ferienwohnungen brauchen eine Gebäude- und Inhaltsdeckung, die ausdrücklich zur Vermietung an wechselnde Gäste passt. Fragen Sie schriftlich nach, ob Leerstand im Winter und Gästeschäden abgedeckt sind.

✅ Checkliste für diese Woche

• ☐ Haupt- und Nebenzweck in je einem Satz aufschreiben.
• ☐ Geplante Nutzungsdauer und möglichen Zweckwechsel notieren.
• ☐ Die vier Wege mit Ihren Zahlen rechnen: Rate, Kosten, Puffer.
• ☐ Bei Vermietung die zulässige Miete nach Mietspiegel ermitteln.
• ☐ Bei Ferienwohnung die örtlichen Regeln und die Saison erfragen.
• ☐ Prüfen, ob ein KfW-Programm zu Ihnen passt, bevor Sie etwas unterschreiben.
• ☐ Nach Steuern rechnen, aber auch einen Fall ohne Steuereffekt.
• ☐ Ihren persönlichen Mindestpuffer festlegen.

❓ Wichtige Fragen

An Verkäufer oder Makler: Ist die Wohnung vermietet? Seit wann, zu welcher Miete? Wurde sie umgewandelt, und wann? Gibt es eine Genehmigung für Kurzzeitvermietung?

An Bank oder Finanzierungsberater: Welcher Zins gilt für diesen Zweck? Welcher Anteil der Miete zählt als Einkommen? Wie viel Eigenkapital ist nötig? Was geschieht bei einem späteren Zweckwechsel?

An den Notar: Wie wird ein bestehendes Mietverhältnis im Vertrag behandelt? Sind Rechte oder Belastungen im Grundbuch für meinen Zweck hinderlich?

An den Gutachter: Passen Zustand und Energieklasse zum geplanten Zweck? Welche Investitionen stehen an?

An den Steuerberater: Wie wird meine Nutzung eingeordnet? Wie hoch sind Gebäudeanteil und Abschreibung? Welche Folgen hat ein Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren?

📂 Unterlagen in dieser Phase

Unterlage	Wozu	Worauf achten
Zweck-Notiz	Klarer Suchauftrag	Hauptzweck, Dauer, Plan B
Haushaltsrechnung	Tragbarkeit jedes Wegs	Mit Kinderkosten und ohne Mieteinnahmen
Mietvertrag und Mietspiegel-Abfrage	Kapitalanlage und Eigenbedarf	Zulässige Miete, Beginn, Umwandlung
Hausgeldabrechnung und Teilungserklärung	Laufende Kosten, zulässige Nutzung	Regeln zur Ferienvermietung
Auskunft der Gemeinde	Ferienwohnung	Genehmigung, Registrierung, Abgaben
Einkommensteuerbescheide	KfW-Einkommensgrenzen, Grenzsteuersatz	Zwei maßgebliche Jahre

👥 Wann Fachleute hinzuziehen?

• Finanzierungsberater: wenn Sie Wege vergleichen oder Förderprogramme einbeziehen möchten.
• Steuerberater: bei Vermietung, Ferienwohnung, gemischter Nutzung oder geplantem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren.
• Rechtsanwalt oder Notar: bei vermieteten Wohnungen, Eigenbedarf und Kurzzeitvermietung.
• Energieberater: wenn Sie KfW 308 oder eine Sanierung planen.

🧾 Fazit für Ihre Entscheidung

Tun Sie: Legen Sie den Hauptzweck fest, rechnen Sie jeden Weg mit Ihrem Eigenkapital und prüfen Sie Mietrecht, örtliche Regeln und Steuern vor der Besichtigung. Lassen Sie: Käufe nach dem Motto „das passt schon für alles“ und Rechnungen, die nur mit Steuerersparnis oder Vollbelegung aufgehen. Der Grund: Für das Beispielpaar führt derselbe Betrag von 102.000 € zu vier sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Eine gute Entscheidung beginnt deshalb mit dem Zweck, nicht mit dem Exposé.

💬 Häufige Fragen

Kann ich zuerst vermieten und später selbst einziehen?
Grundsätzlich ja, aber der Mietvertrag bleibt bestehen und Eigenbedarf muss rechtlich zulässig sein. Prüfen Sie auch Sperrfristen und Ihre Finanzierung. Steuerlich kann der Verkauf nach einer späteren Selbstnutzung unter den Voraussetzungen des § 23 EStG steuerfrei sein.

Lohnt sich eine Kapitalanlage wegen der Steuerersparnis?
Steuerersparnis allein reicht nicht. Im Beispiel gleicht sie von rund 1.124 € monatlichem Fehlbetrag nur etwa 305 € aus. Entscheidend sind Kaufpreis, zulässige Miete, Tilgung und Wertentwicklung, und keiner dieser Werte ist garantiert.

Bekomme ich für eine Ferienwohnung KfW-Förderung?
Die Programme 124, 300 und 308 schließen Ferienwohnungen aus. Für Ferienimmobilien erwarten Kreditgeber zudem oft mehr Eigenkapital und strengere Nachweise.

📝 Fünf Fragen zur Wiederholung

1. Warum gehen beworbene Top-Zinsen meist nicht für jeden Zweck auf?
2. Welche Selbstnutzung macht den Verkaufsgewinn nach § 23 EStG steuerfrei?
3. Warum entsteht im Beispiel beim Verkauf für 440.000 € trotzdem ein steuerpflichtiger Gewinn?
4. Welchen Höchstpreis ergibt die Rechnung für die Ferienwohnung, und warum?
5. Welche Sperrfrist für Eigenbedarf nach einer Umwandlung gilt in Berlin?

⏭️ Morgen, Tag 4: Zeithorizont und Lebensplan – Job, Familie, Umzug

Heute haben Sie geklärt, wofür Sie kaufen. Morgen klären wir, wie lange Sie voraussichtlich bleiben: Welche Mindesthaltedauer ist sinnvoll, und wie wirken sich Jobwechsel, Kinder und Umzug auf die Entscheidung aus?

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Quellen (geprüft am 3. November 2026)

• Dr. Klein – Bauzinsen aktuell (Stand 03.11.2026)
• Interhyp – Ferienwohnung finanzieren
• Check24 – Ferienwohnung finanzieren
• Finanzierung von Kapitalanlageimmobilien (Praxisquelle, kein amtlicher Wert)
• KfW 124 · KfW 300 · KfW 308
• Senatsverwaltung Berlin – Zweckentfremdungsverbot
• Service Berlin – Zweitwohnungsteuer
• Berliner MieterGemeinschaft – Kündigungssperrfrist bis 2033
• Berlin.de – Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
• ImmoScout24 – Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Mai 2026)
• IWW – BFH zur ortsüblichen Vermietungszeit von Ferienwohnungen
• Haus & Grund – Vermietung von Ferienwohnungen (März 2025)
• Rose & Partner – Familienheim steuerfrei vererben
• § 7 EStG · § 7b EStG · § 21 EStG · § 23 EStG · § 35c EStG · § 573 BGB · § 577a BGB · § 4 UStG · § 19 UStG

Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die Zahlen im Beispiel sind Annahmen; Zinsen, Mieten, Belegung, Wertentwicklung, Förderung und Steuerergebnis sind nicht garantiert. Ein verbindliches Angebot gibt es nur nach persönlicher Prüfung.