🏗️🏠 Tag 6 Immobilienkauf in Deutschland: Neubau, Bestand oder Sanierungsobjekt? Kosten, Risiko und Zeit

Serie „180 Tage Immobilienkauf in Deutschland“ · Tag 6 von 180 · Kapitel A: Entscheidung und Vorbereitung
Geltungsbereich: Deutschland, Beispiel Berlin · Stand der Zahlen: 6. November 2026

Gestern haben Sie die Bauform gewählt, heute geht es um das Alter des Gebäudes. Ein Neubau verspricht Ruhe, ein Bestandsobjekt können Sie sofort ansehen, ein Sanierungsobjekt lockt mit dem niedrigsten Preis. Jeder der drei Wege tauscht eine Unsicherheit gegen eine andere. Unser Beispielpaar rechnet alle drei durch, und zwar nicht nur beim Kaufpreis, sondern auch bei der Wartezeit und bei dem, was schiefgehen kann.

📌 Das Wichtigste in Kürze

• Berlin 2025: Der mittlere Kaufpreis lag laut Gutachterausschuss bei 8.108 €/m² für Neubauwohnungen und bei 5.511 €/m² für alle Eigentumswohnungen. Für 400.000 € gibt es im Beispiel 75 m² Bestand oder rund 50 m² Neubau.
• Die 75-m²-Neubauwohnung für 600.000 € führt zu −368,80 € Puffer. Mit 400 € Mindestpuffer trägt das Budget einen Neubau bis rund 495.000 €, also rund 62 m².
• Bis zum Einzug zahlt das Paar beim Bestand 4.050 €, beim Sanierungsobjekt 16.393,64 € und beim Neubau 35.306,77 € an Miete und Bauzinsen.
• Das Sanierungsobjekt spart auf dem Papier 24.226,36 €. Der Vorteil ist weg, wenn die Sanierung rund 32 % teurer wird als geplant.
• Gewährleistung: Beim Neubau vom Bauträger gelten fünf Jahre ab Abnahme, beim Bestand wird sie meist ausgeschlossen. Prüfen Sie deshalb gebrauchte Objekte vor dem Kauf besonders gründlich.

🎯 Lernziel

Nach diesem Beitrag können Sie Neubau, Bestand und Sanierungsobjekt nach Kosten, Risiko und Zeit vergleichen und ausrechnen, ab wann sich ein Preisabschlag für ein Sanierungsobjekt wirklich lohnt.

🧭 Schritt für Schritt: drei Wege im Vergleich

1. Der Überblick

Kriterium	Neubau vom Bauträger	Bestand	Sanierungsobjekt
Kaufpreis je m²	Am höchsten	Mittel	Am niedrigsten
Kaufnebenkosten	Oft niedriger, wenn kein Makler beteiligt ist	Voll	Voll, dazu Planungskosten
Zeit bis zum Einzug	Oft eineinhalb Jahre oder länger	Wenige Monate	Monate bis Jahre
Was Sie vor dem Kauf sehen	Pläne und Baubeschreibung	Das fertige Objekt samt Mängeln	Das Objekt, aber nicht alle Schäden dahinter
Rechte bei Mängeln	Fünf Jahre ab Abnahme	Meist ausgeschlossen	Meist ausgeschlossen, Rechte nur gegen Ihre Handwerker
Hauptrisiko	Verzögerung, Bauträgerpleite	Versteckte Mängel, Sonderumlage	Kostenüberschreitung, Verzögerung

Zum Markt: Die Baupreise für neue Wohngebäude lagen laut Statistischem Bundesamt im August 2026 um 5,5 % über dem Vorjahr, Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden sogar um 6,0 %. Wer eine Sanierung um ein Jahr verschiebt, sollte das einrechnen.

2. Neubau: Sie kaufen ein Versprechen

Beim Kauf vom Bauträger erwerben Sie Grundstück und Bauleistung in einem Vertrag (§ 650u BGB). Das Gesetz schützt Sie mit drei Bausteinen:

• Zahlung erst unter Bedingungen: Der Bauträger darf Geld erst annehmen, wenn unter anderem der Vertrag wirksam, die Vormerkung im Grundbuch eingetragen, die Freistellung von vorrangigen Grundschulden gesichert und die Baugenehmigung erteilt ist (§ 3 Abs. 1 MaBV).
• Raten nach Baufortschritt: Höchstens sieben Teilbeträge, die erste mit bis zu 30 % nach Beginn der Erdarbeiten (§ 3 Abs. 2 MaBV).
• Sicherheit und Gewährleistung: Verbraucher erhalten bei der ersten Rate 5 % Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel (§ 650m Abs. 2 BGB). Mängelansprüche verjähren bei Bauwerken nach fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a BGB).

Das schützt nicht vor allem. Wird der Bauträger zahlungsunfähig, können Sie viel Zeit und Geld verlieren. Der Verband Privater Bauherren hält 5 % für zu niedrig und rät zu 10 %. Lassen Sie Vertrag und Baubeschreibung vor der Beurkundung prüfen und treten Sie nie überstürzt zurück, denn damit kann auch Ihre Grundbuchsicherung wegfallen.

Vergessen Sie die Kosten neben dem Kaufpreis nicht: Küche, Stellplatz, Sonderwünsche und Bereitstellungszinsen. Die meisten Banken verlangen laut Dr. Klein 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag, nach 3 bis 12 zinsfreien Monaten. Wird ein Grundstück getrennt vom Bauvertrag gekauft, kann die Grunderwerbsteuer trotzdem die Baukosten mit umfassen, wenn beides ein einheitliches Geschäft ist (BFH, II R 48/15).

3. Bestand: Sie kaufen, was Sie sehen

Der große Vorteil: Sie sehen Lage, Schnitt, Schäden und Nachbarn vor der Entscheidung, und Sie können meist nach wenigen Monaten einziehen. Der Nachteil: In Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien ist ein Ausschluss der Mängelrechte üblich. Er greift nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Das müssen Sie im Streitfall aber belegen können. Lassen Sie wichtige Angaben wie „Heizung 2018 erneuert“ deshalb ausdrücklich in den Vertrag schreiben.

Der Energieausweis gehört spätestens zur Besichtigung auf den Tisch, nach Vertragsschluss wird er Ihnen übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Die Klasse reicht von A+ bis H. Sie ist aber nur ein Hinweis: Ein Verbrauchsausweis spiegelt auch das Heizverhalten der Bewohner.

Die Pflichten für Käufer sind seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (in Kraft seit 29. Juli 2026) anders, als viele Ratgeber noch schreiben. Die alte Pflicht zum Kesseltausch nach 30 Jahren ist entfallen. Bleiben die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und der zugänglichen Leitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, hat der neue Eigentümer dafür zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang Zeit. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gelten steigende Vorgaben zu klimafreundlichen Brennstoffen. Lassen Sie sich die Folgen für Ihr Objekt vom Energieberater einschätzen.

4. Sanierungsobjekt: Sie kaufen ein Projekt

Als Sanierungsobjekt bezeichnen wir ein Gebäude oder eine Wohnung, bei dem die wesentlichen Arbeiten noch anstehen. Es gibt keine gesetzliche Definition. Praxisquellen nennen für 2026 grob 400 bis 1.500 €/m² bei einer energetischen Sanierung und 800 bis 2.500 €/m² bei einer Kernsanierung im Einfamilienhaus. Das sind Spannen, keine Angebote. Holen Sie echte Angebote ein, bevor Sie einen Kaufpreis nennen.

Eine Besonderheit bei Wohnungen wird oft übersehen: Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, und gemeinsam genutzte Anlagen gehören nicht zum Sondereigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Dach, Fassade und zentrale Heizung können Sie also nicht allein modernisieren. Sie brauchen einen Beschluss der Gemeinschaft, und bei Fenstern entscheidet oft die Gemeinschaftsordnung. Selbst nach teurem Innenausbau kann die Energieklasse daher schlecht bleiben.

5. Förderung passend zum Weg

Programm	Für wen	Kernbedingungen
KfW 308 „Jung kauft Alt“	Familien, Kauf eines Altbaus	Kind unter 18 im Haushalt; kein Wohneigentum; zu versteuerndes Einkommen bis 90.000 € bei einem Kind, plus 10.000 € je weiteres Kind; Energieklasse F, G oder H; 140.000 bis 180.000 € Kredit; Sanierung binnen 54 Monaten; Antrag vor dem Kaufvertrag
KfW 261	Sanierung zum Effizienzhaus	Bis 150.000 € je Wohneinheit, Tilgungszuschuss je nach Stufe; Experte für Energieeffizienz nötig
KfW 458	Heizungstausch	Bis 28.000 € förderfähige Kosten für die erste Einheit, 30 % Grundförderung, mit Boni bis 80 %
KfW 297/298	Klimafreundlicher Neubau	Bis 100.000 € je Wohnung, mit Nachhaltigkeitssiegel bis 150.000 €; Heizung ohne Öl und Gas

Die Bedingungen wurden im Sommer 2026 geändert; die KfW-Heizungsförderung gilt seit dem 21. Juli 2026 in neuer Form. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Prüfen Sie Zins und Mittel am Tag der Entscheidung bei Ihrem Finanzierungspartner.

🧮 Rechenbeispiel: dreimal Wohnen, ein Budget

Rechenbeispiel – Annahmen: Paar aus Tag 1, Berlin, Nettoeinkommen 5.200 €, Lebenshaltung 2.300 €, Eigenkapital 102.000 €, Reserve 28.000 € unberührt, Tilgung 2 %. Die Preise orientieren sich am Berliner Marktbericht, sind aber wie alle Kosten, Bauzeiten und Verbrauchswerte unsere Annahmen, keine Angebote. Die Bestandswohnung bleibt die aus den Vortagen.

Zins: Dr. Klein nennt am 6. November 2026 als Top-Sollzins 3,91 % (10 Jahre, effektiv 4,01 %; Musterfall: 350.000 € Darlehen bei 480.000 € Kaufpreis). Beim großen Neubau und beim Sanierungsobjekt rechnen wir mit 0,25 Prozentpunkten Aufschlag, also 4,16 %: einmal wegen der hohen Beleihung, einmal weil die Bank den Wert erst nach der Sanierung sicher einschätzen kann. Auch das ist eine Annahme.

Nebenkosten: 11,57 % beim Kauf mit Makler (6 % Grunderwerbsteuer in Berlin, 3,57 % Makler, 2 % Notar und Grundbuch), 8 % beim Neubau ohne Makler.

Darlehen = Preis + Nebenkosten + Zusatzkosten − 102.000 €

Rate = Darlehen × (Sollzins + 2 %) ÷ 12

Puffer = 5.200 − 2.300 − Rate − laufende Kosten

Schritt 1: Die monatliche Belastung

Posten	Bestand	Neubau klein	Neubau groß	Sanierungsobjekt
Wohnfläche (m²)	75	50	75	75
Preis (€)	400.000	400.000	600.000	300.000
Preis je m² (€)	5.333	8.000	8.000	4.000
Nebenkosten (€)	46.280	32.000	48.000	34.710
Zusatzkosten (€)	0	12.000	15.000	90.000
Darlehen (€)	344.280	342.000	561.000	322.710
Sollzins (%)	3,91	3,91	4,16	4,16
Rate (€)	1.695,58	1.684,35	2.879,80	1.656,58
Hausgeld ohne Heizung (€)	261	180	270	261
Heizung (€)	89	26	39	175
Grundsteuer (€)	30	25	40	30
Eigene Rücklage (€)	75	25	40	150
Wohnkosten (€)	2.150,58	1.940,35	3.268,80	2.272,58
Wohnkosten je m² (€)	28,67	38,81	43,58	30,30
Puffer (€)	749,42	959,65	−368,80	627,42

So entstehen die Annahmen: Der Neubau kostet 8.000 €/m², etwas unter dem Berliner Mittel; als Zusatzkosten rechnen wir Küche und Stellplatz. Das Sanierungsobjekt kostet 4.000 €/m², dazu 75.000 € Innensanierung (1.000 €/m²) und 15.000 € Puffer (20 %). Heizung: Bestand Klasse D mit 115 kWh/m² im Jahr, Sanierungsobjekt Klasse G mit 225 kWh/m², jeweils Gas zu 12,45 ct/kWh; Neubau 40 kWh/m² zu 15,6 ct/kWh Fernwärme.

Heizung Sanierungsobjekt = 225 × 75 × 0,1245 ÷ 12 = 175 €

Der kleine Neubau hat den größten Puffer, aber 25 m² weniger. Ob das Paar damit in fünf Jahren noch auskommt, zeigt die Muss-Liste von gestern. Hier kommt die Grenze aus dem K.-o.-Test von Tag 5:

Höchstpreis Neubau = ((2.900 − 400 − 306) × 12 ÷ 0,0591 + 102.000 − 13.000) ÷ 1,08 = rund 495.000 €

Die 306 € sind die laufenden Kosten einer Wohnung mit 60 m², die 13.000 € ihre Zusatzkosten. Bei 8.000 €/m² ergibt das rund 62 m².

Schritt 2: Was kostet das Warten?

Das Paar zahlt bis zum Einzug weiter 1.350 € Warmmiete (unsere Annahme, abgeleitet aus der Kaltmiete von Tag 2). Beim Bestand erfolgt die Übergabe nach drei Monaten, beim Sanierungsobjekt kommen fünf Monate Bauzeit hinzu, in denen Darlehenszinsen von 1.118,73 € im Monat laufen. Beim Neubau legen wir den Ratenplan nach MaBV über 18 Monate zugrunde. Das Eigenkapital fließt zuerst, die Zinsen wachsen mit jeder Abrufung, nach 12 freien Monaten kommen Bereitstellungszinsen hinzu.

Bis zum Einzug	Bestand	Neubau klein	Sanierungsobjekt
Monate	3	18	8
Miete (€)	4.050	24.300	10.800
Bauzeitzinsen (€)	0	10.233,77	5.593,64
Bereitstellungszinsen (€)	0	773	0
Summe (€)	4.050	35.306,77	16.393,64

Vereinfachung: Sie zahlen beim Neubau bis zur Übergabe nur Zinsen und tilgen noch nichts. Die höchste Belastung liegt kurz vor dem Einzug bei rund 2.460 € aus Miete und Zinsen. Das trägt dieses Paar, ein knapper Haushalt aber vielleicht nicht.

Schritt 3: Lohnt sich der Abschlag?

Das Sanierungsobjekt kostet 100.000 € weniger als die Bestandswohnung. Weil auch die Nebenkosten sinken, sparen Sie 111.570 €. Dagegen stehen 75.000 € Sanierung, fünf Monate Miete und fünf Monate Zinsen:

100.000 × 1,1157 − (75.000 + 6.750 + 5.593,64) = 24.226,36 €

24.226,36 ÷ 75.000 = 32,3 %

Wird die Sanierung um mehr als rund 32 % teurer, ist der Vorteil weg. Über zehn Jahre kostet die schlechte Energieklasse im Beispiel außerdem 10.320 € mehr Heizung (86 € × 120 Monate), und das Paar legt 9.000 € mehr zurück, weil Fassade und Dach noch anstehen. Übrig bleiben, ohne den Zinsunterschied, 4.906,36 €, also fast nichts. Dafür hat das Paar am Ende eine Wohnung nach eigenem Geschmack. Das ist ein echter Wert, aber kein finanzieller Gewinn.

Faustformel: Abschlag × (1 + Nebenkostensatz) > Sanierung + Puffer + Miete und Zinsen der Bauzeit

Schritt 4: „Jung kauft Alt“ als Sonderfall

Bekommt das Paar ein Kind und liegt die Wohnung in Klasse G, kommen 140.000 € aus KfW 308 infrage. In der Mitteilung zu den neuen Bedingungen ab dem 3. August 2026 nennt die KfW 0,53 % effektiv (35 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung). Grob überschlagen spart das am Anfang:

140.000 × (4,16 % − 0,53 %) ÷ 12 = 423,50 € Zinsen im Monat

Das ist viel, hat aber Haken: Der Kredit finanziert nur den Kaufpreis, nicht die Sanierung. Bei einer Wohnung müssen Heizung, Fassade oder Dach oft von der Gemeinschaft beschlossen werden, das Sanierungsziel gilt aber für Ihre Förderung. Klären Sie vor dem Antrag schriftlich, ob die Gemeinschaft mitzieht. Ein Reihenhaus ist dafür meist einfacher.

📊 Drei Szenarien

Die Beträge sind unsere Annahmen. Im oberen Teil steht die Wartezeit, im unteren der Reparaturbedarf über zehn Jahre, verglichen mit der Rücklage: Bestand 9.000 €, Neubau 3.000 €, Sanierungsobjekt 18.000 €.

Szenario	Bestand	Neubau klein	Sanierungsobjekt
Günstig: Monate bis Einzug	3	18	8
Wahrscheinlich: Monate bis Einzug	3	21	9
Ungünstig: Monate bis Einzug	3	30	12
Günstig: Miete und Zinsen (€)	4.050	35.306,77	16.393,64
Wahrscheinlich: Miete und Zinsen (€)	4.050	40.656,52	18.862,37
Ungünstig: Miete und Zinsen (€)	4.050	60.226,77	26.268,55
Günstig: Baukosten gegenüber Budget (€)	–	–	+15.000
Wahrscheinlich: Baukosten gegenüber Budget (€)	–	–	0
Ungünstig: Baukosten gegenüber Budget (€)	–	–	−30.000
Günstig: Reparaturen / Ergebnis (€)	0 / +9.000	0 / +3.000	5.000 / +13.000
Wahrscheinlich: Reparaturen / Ergebnis (€)	12.000 / −3.000	2.000 / +1.000	15.000 / +3.000
Ungünstig: Reparaturen / Ergebnis (€)	30.000 / −21.000	6.000 / −3.000	40.000 / −22.000

Die Reserve von 28.000 € deckt im ungünstigen Fall den Bestand (−21.000 €) und die zusätzlichen Wartekosten des Neubaus (24.920 €). Beim Sanierungsobjekt reicht sie nicht: −30.000 € Baukosten, 9.875 € längere Bauzeit und −22.000 € über zehn Jahre. Nicht einberechnet ist die Pleite eines Bauträgers, die sich nicht seriös in einem Betrag ausdrücken lässt.

⚠️ Risikotabelle

Wahrscheinlichkeit und Schwere sind unsere qualitative Einschätzung.

Risiko	Wahrsch.	Schwere	Warnsignal	Vorbeugung	Korrektur
Bauzeit wird überschritten	Mittel bis hoch	Mittel	Kein verbindlicher Fertigstellungstermin	Termin und Folgen im Vertrag, Zinsfreiheit verhandeln	Verzugsschaden prüfen, Bank früh informieren
Bauträger wird zahlungsunfähig	Niedrig	Sehr hoch	Baustillstand, Forderung außerhalb des Ratenplans	Referenzen, Bonität, Ratenplan, Bausachverständiger	Rechtsrat holen, Zustand dokumentieren, nicht vorschnell zurücktreten
Versteckter Mangel im Bestand	Mittel	Hoch	Frisch gestrichene Stellen, Geruch, fehlende Rechnungen	Gutachter vor dem Kauf, Angaben in den Vertrag	Bei Arglist Anwalt, sonst aus der Reserve
Sanierung wird teurer	Hoch	Hoch	Nur Schätzungen, keine Angebote	Angebote vor dem Kauf, 20 % Puffer, Festpreise	Maßnahmen staffeln, Eigenleistung prüfen
Schadstoffe oder Feuchte	Mittel	Hoch	Alter Bodenbelag, feuchter Keller	Probe nehmen lassen, bevor Sie unterschreiben	Fachfirma, Bauablauf neu planen
Eigentümergemeinschaft blockiert	Mittel	Mittel	Streit in Protokollen, niedrige Rücklage	Protokolle lesen, vor dem Kauf nachfragen	Antrag zur Versammlung, rechtlicher Rat

❌ Häufige Fehler

• Nur die Rate vergleichen und die Miete während der Bauzeit vergessen.
• Ein Sanierungsobjekt ohne echte Angebote kaufen.
• Den Abschlag dem Sanierungsbudget gleichsetzen, ohne Bauzeit und Energieklasse einzurechnen.
• Bei einer Wohnung annehmen, dass Sie Fenster und Heizung allein erneuern dürfen.
• Den Förderantrag erst nach dem Notartermin stellen. Bei KfW 308 ist das zu spät.

⚖️ Rechtliche Hinweise

• Gesetz: Beim Neubau vom Bauträger gelten § 650u BGB, § 3 MaBV und § 634a BGB. Beim Bestand gilt Kaufrecht, meist mit Ausschluss der Mängelrechte, begrenzt durch § 444 BGB.
• Gängige Praxis: Statt eines Einbehalts von 5 % kann auch die Bürgschaft eines Kreditinstituts vereinbart werden (§ 650m Abs. 3 BGB). Klären Sie, welche Form Ihr Vertrag vorsieht.
• Empfehlung: Lassen Sie bei größeren Vorhaben Vertrag und Baubeschreibung fachlich prüfen. Der Vertragsentwurf soll Ihnen als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen.
• Bundesländer: Grunderwerbsteuer, Landesbauordnung und Denkmalschutz unterscheiden sich. Fragen Sie beim Altbau früh nach Denkmal- und Milieuschutz.

💶 Finanzielle und steuerliche Hinweise

• Bei Neubau und Sanierung zahlt die Bank nach Baufortschritt aus. Vereinbaren Sie eine ausreichend lange zinsfreie Zeit und einen Zahlungsplan.
• Bei Selbstnutzung sind Modernisierungskosten grundsätzlich keine Werbungskosten. Einzelfälle wie energetische Maßnahmen oder Denkmal klärt ein Steuerberater.
• Als Reserve für Unvorhergesehenes nennt eine Praxisquelle 10 bis 15 % des Kaufpreises. Im Beispiel wären das 30.000 bis 45.000 €; Puffer und Reserve zusammen ergeben 43.000 €.

🛡️ Technik und Versicherung

• Bestand: Heizung, Elektrik, Leitungen, Keller und Dach ansehen; Baujahr und letzte Erneuerung erfragen.
• Neubau: Bauherrenhaftpflicht ist beim Kauf vom Bauträger meist nicht Ihre Sache, klären Sie aber Versicherungsschutz und Abnahme. Gehen Sie mit einem Sachverständigen zur Abnahme.
• Sanierung: Bei größeren Arbeiten Bauherrenhaftpflicht und passende Bauleistungsversicherung prüfen, Wohngebäudeversicherung über die Bauphase informieren.

✅ Checkliste für diese Woche

• ☐ Entscheiden, wie lange Sie höchstens warten können
• ☐ Den Höchstpreis für Neubau und Bestand mit eigenem Puffer rechnen
• ☐ Miete und Bauzinsen bis zum Einzug für jeden Weg addieren
• ☐ Bei einem Sanierungsobjekt die Abschlagsformel anwenden
• ☐ Mit einem Finanzierungsberater die Förderfähigkeit prüfen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren

❓ Wichtige Fragen

An wen	Fragen
Verkäufer	Was wurde wann erneuert, und gibt es Rechnungen? Sind Schäden bekannt?
Bauträger	Wie sieht der verbindliche Fertigstellungstermin aus? Welche Referenzen und welche Sicherheit bieten Sie?
Bank	Wie zahlen Sie bei Bau und Sanierung aus? Wie lange ist es zinsfrei? Finanzieren Sie die Sanierungskosten mit?
Makler	Warum ist der Preis niedrig? Gibt es einen Energieausweis? Welche Beschlüsse stehen an?
Notar	Wie ist der Haftungsausschluss formuliert? Wann fließt das Geld, und wie bin ich gesichert?
Gutachter	Welche Arbeiten sind nötig? Was kosten sie grob? Welche Schadstoffrisiken bestehen?

📂 Unterlagen in dieser Phase

Unterlage	Wofür	Wann
Energieausweis	Energieklasse, Förderfähigkeit	Spätestens zur Besichtigung
Baubeschreibung, Vertragsentwurf, Ratenplan	Leistungsumfang und Sicherheit beim Neubau	Vor der Beurkundung
Rechnungen früherer Modernisierungen	Zustand und Vertragsangaben beim Bestand	Vor dem Angebot
Angebote der Handwerker, Sanierungskonzept	Sanierungsbudget und Bankgespräch	Vor dem Kaufpreisangebot
Protokolle und Abrechnungen der Gemeinschaft	Geplante Sanierungen und Rücklage	Vor dem Angebot

👥 Wann Fachleute hinzuziehen?

• Bausachverständiger: vor dem Kauf eines Altbaus und bei jeder Neubau-Abnahme.
• Experte für Energieeffizienz: vor jedem Förderantrag und vor einer Sanierung.
• Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht: beim Bauträgervertrag und bei Baustillstand.
• Finanzierungsberater: wenn Kauf, Sanierung und Förderung zusammen finanziert werden.
• Steuerberater: bei Vermietung oder Denkmal.

🧾 Fazit für Ihre Entscheidung

Keiner der drei Wege ist grundsätzlich der beste. Der Neubau kostet vor allem Quadratmeter und Zeit, der Bestand verlangt eine gründliche Prüfung, das Sanierungsobjekt verlangt Reserve und Nerven. Für unser Paar ist die Bestandswohnung heute der robusteste Weg. Der kleine Neubau passt, wenn 62 m² reichen und die Miete die Wartezeit trägt. Das Sanierungsobjekt lohnt sich nur mit echten Angeboten, einem Abschlag deutlich über der Faustformel und einer Gemeinschaft, die mitzieht.

💬 Häufige Fragen

Muss ich als Käufer eine alte Heizung innerhalb von zwei Jahren austauschen?
Nein, diese Pflicht ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen. Dämmpflichten für die oberste Geschossdecke und zugängliche Leitungen bleiben aber bestehen. Prüfen Sie den Einzelfall mit einem Energieberater.

Warum zahle ich beim Neubau weniger Nebenkosten?
Häufig, weil beim Kauf vom Bauträger keine Maklerprovision anfällt. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlen Sie trotzdem. Prüfen Sie das im Einzelfall.

Bekomme ich „Jung kauft Alt“ auch für eine Wohnung?
Laut Merkblatt wird maximal eine Wohneinheit finanziert, eine Wohnung erscheint also möglich. Das Sanierungsziel muss aber erreicht werden, und dabei redet oft die Gemeinschaft mit. Klären Sie das vor dem Antrag mit Ihrem Finanzierungspartner.

📝 Fünf Fragen zur Wiederholung

1. Welche Voraussetzungen müssen laut § 3 Abs. 1 MaBV unter anderem erfüllt sein, bevor der Bauträger Geld annehmen darf?
2. Wie lange gilt die Gewährleistung beim Bauwerk, und ab wann läuft sie?
3. Warum kann eine Wohnung trotz teurem Innenausbau in einer schlechten Energieklasse bleiben?
4. Wie lautet die Faustformel für den Abschlag beim Sanierungsobjekt?
5. Wann muss der Antrag für KfW 308 spätestens bei der KfW eingehen?

⏭️ Morgen, Tag 7: Stadt und Viertel wählen

Heute haben Sie das Alter des Gebäudes verglichen. Morgen geht es um den Ort: Mit welchen Kriterien wählen Sie Stadt und Viertel, und wie gewichten Sie sie in einer eigenen Liste?

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Quellen (geprüft am 6. November 2026)

• Dr. Klein – Bauzinsen aktuell (6. November 2026)
• Dr. Klein – Bereitstellungszinsen
• Land Berlin – Gutachterausschuss: Immobilienmarkt 2025 (31. Juli 2026)
• Statistisches Bundesamt – Baupreise für Wohngebäude, August 2026
• ImmoScout24 – Mehr Sicherheit beim Neubaukauf
• ImmoScout24 – Gewährleistungsausschluss
• Reduco – Haus kaufen und sanieren (Praxisquelle, Aug. 2026)
• Cleanthinking – Heizkosten Winter 2026/27 (Energiepreise)
• 42watt – Energieeffizienzklassen

• KfW – Merkblatt 308 (Stand 08/2026)
• KfW – Verbesserte Förderung „Jung kauft Alt“
• KfW 261 · KfW 458 (Juli 2026) · KfW 297/298
• Haus & Grund – Überblick Gebäudemodernisierungsgesetz
• Haufe – Fenster im Wohnungseigentum
• Rechtslupe – BFH II R 48/15
• § 3 MaBV · § 650u BGB · § 650m BGB · § 634a BGB · § 444 BGB · § 5 WEG · § 35 GModG · § 69 GModG · § 80 GModG

Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die Zahlen im Beispiel sind Annahmen; Zinsen, Baukosten, Wertentwicklung, Förderung, Kreditzusage und Steuerergebnis sind nicht garantiert. Ein verbindliches Angebot gibt es nur nach persönlicher Prüfung.