Hotel Museum Heidehorn Bad Schandau – Projekt, 3D-Modell und Planung
Heidehorn 1 in Bad Schandau, Ortsteil Ostrau (Sächsische Schweiz): Ein seit über 15 Jahren leerstehendes Fachwerkhaus unter Denkmalschutz wird gesichert und zu einem kleinen Gästehaus mit 6 Doppelzimmern und Frühstück umgebaut. Auf dieser Seite finden Sie den Stand der Verfahren, die Bauabschnitte mit Kosten, das 3D-Modell des langfristigen Zielbilds und das Projekttagebuch.
Interaktives 3D-Modell – Zielbild Heidehorn 1
Das Modell zeigt das langfristige Zielbild (Vision), nicht den Inhalt der aktuellen Anträge. Ziehen zum Drehen, Mausrad oder zwei Finger zum Zoomen. Unter „Zustand“ lassen sich Heute, Bauakte 1950, Zielbild und Tragwerk (Schema) umschalten; rechts stehen Maße, Höhen und die Prüfung nach Bauordnung und Denkmalschutz.
Planungsstand 02.11.2026 · Vorbemessung, ersetzt keine Genehmigung und keinen Standsicherheitsnachweis
1. Überblick
Das Kulturdenkmal Heidehorn 1 in 01814 Bad Schandau, Ortsteil Ostrau (Gemarkung Ostrau, Flurstück 27, rund 380 m²), ist ein Fachwerkhaus am Hang mit rund 230 m² Brutto-Grundfläche. Es steht seit über 15 Jahren leer. Dachstuhl, Dacheindeckung und Giebel sind laut Stellungnahme eines Dachdeckermeisters vom 14.08.2024 nicht mehr reparabel.
Ziel ist ein kleines Gästehaus mit 6 Doppelzimmern (12 Gästebetten) und Frühstück, ergänzt um eine kleine Ausstellung zur Geschichte des Hauses („Hotel-Museum Heidehorn“). Mit höchstens 12 Betten bleibt das Haus unter der Sonderbau-Schwelle der Sächsischen Bauordnung (§ 2 Abs. 4 Nr. 8 SächsBO: Sonderbau erst bei mehr als 12 Betten).
Betreiber: Ali Tajfirooz (Einzelunternehmen)
Tel.: +49 176 70 200 705 · E-Mail: heidehorn@alitaj.de · Web: alitaj.de
USt-IdNr.: DE346700283
2. Stand der Verfahren (Oktober 2026)
- 22.10.2026: Ortstermin mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und der Bauaufsicht des Landratsamts Sächsische Schweiz-Osterzgebirge.
- Nachtrag der Denkmalschutzbehörde (Oktober 2026): Bei ersten Freilegungen im Dachgeschoss zeigten sich teils schwer geschädigte, teils noch intakte Hölzer. Vor jeder Entscheidung über Erhalt oder Ersatz wird die Holzkonstruktion von Dach und Fachwerk-Obergeschoss durch einen Sachverständigen untersucht. Vorher wird das Gebäude entrümpelt und von Wandverkleidungen befreit; diese Arbeiten werden der Denkmalschutzbehörde vorab angezeigt. Für die Neueindeckung ist ein kleinformatiger Biberschwanz-Tonziegel in Naturrot vereinbart.
- Anbau: Die bestehenden Anbauten dürfen nach Genehmigung abgerissen werden. Der neue Anbau soll nach Hinweis der Denkmalschutzbehörde kleiner proportioniert und traditioneller gestaltet werden; der Entwurf wird überarbeitet und vor dem Bauantrag erneut abgestimmt.
- Baugenehmigung: Für die Arbeiten am Tragwerk und die Nutzung als Gästehaus ist nach Auskunft der Bauaufsicht eine Baugenehmigung erforderlich. Der Bauantrag wird über einen bauvorlageberechtigten Architekten mit Denkmalerfahrung gestellt.
- Denkmalförderung 2027: Der Antrag zum 30.10.2026 umfasst zunächst Bestandsaufnahme, Notsicherung von Dach und Giebel und die Freilegung der Konstruktion. Über Reparatur oder Austausch der Hölzer wird danach gemeinsam mit der Denkmalschutzbehörde und einem Tragwerksplaner entschieden.
- Vorhabensbeginn: Es wurden noch keine Bau-, Liefer- oder Planungsverträge geschlossen. Bauleistungen werden erst nach Bewilligung bzw. Zustimmung vergeben.
- Spätere Phasen: Terrasse, Becken, Gastronomie und Stellplätze sind nicht Gegenstand der aktuellen Anträge. Ihre planungsrechtliche Zulässigkeit wird vorab per Bauvoranfrage geklärt.
- Steuerliche Bescheinigung: Für die Erhaltungsaufwendungen wird eine Bescheinigung nach § 7i EStG beantragt; die Maßnahmen werden dafür vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt.
3. Bauabschnitte und Kosten (Planungsstand)
| Phase | Inhalt | Zeitraum (geplant) | Kosten (Schätzung, netto) |
|---|---|---|---|
| Phase 1a | Bestandsaufnahme und Notsicherung; Dach, Dachstuhl, Giebel, Fachwerk; Innenausbau zu 6 Doppelzimmern mit Bädern, Frühstücksraum, Haustechnik, Brandschutz | 2027, nach Genehmigung und Bewilligung | ca. 618.900 € für Phase 1a und 1b |
| Phase 1b | Fenster (30 Stück, Aufarbeitung vor Erneuerung) und Fassade | 2028, Folgeantrag Denkmalförderung | |
| Phase 2 | Terrasse am Hang (ca. 200 m²) mit Schwimmbecken und Whirlpool; im 3D-Modell als Zielbild mit Glashalle dargestellt; der Anbau wird nach Hinweis der Denkmalschutzbehörde kleiner und traditioneller überarbeitet, Kosten werden danach neu geschätzt | nach Betriebsaufnahme | ca. 395.000 € |
| Phase 3 | Erwerb der Vorfläche (Flurstück 28/2) von der Stadt Bad Schandau, Parkplatz mit ca. 12 Stellplätzen | nach Betriebsaufnahme | ca. 75.700 € inkl. Grunderwerb |
Der Kapitalbedarf für Phase 1 von rund 618.900 € netto setzt sich zusammen aus Baukosten (ca. 407.200 €), Baunebenkosten wie Architekt und Statik (ca. 80.600 €), Reserve für Unvorhergesehenes (ca. 40.700 €), Ausstattung (48.000 €), Markteinführung (6.000 €), Anlaufreserve (25.000 €) und Bauzeitzinsen (ca. 11.400 €). Grundlage ist eine Kostenschätzung des Bauherrn nach DIN 276 (Stand 14.10.2026); sie wird durch die Kostenschätzung des beauftragten Architekten ersetzt. Die Kosten der Phasen 2 und 3 sind grobe Schätzungen.
4. Finanzierung (Stand Oktober 2026)
- Denkmalförderung 2027 (Landratsamt): beantragt mit dem Höchstbetrag von 50.000 €. Die Förderung ist eine Ermessensentscheidung im Rahmen der Haushaltsmittel; eine Zusage liegt noch nicht vor.
- Denkmalförderung 2028 für Fenster und Fassade: Folgeantrag bis 30.10.2027 geplant.
- Eigenleistung des Betreibers (Bauerfahrung): mit rund 30.000 € angesetzt.
- Bankfinanzierung: Für den übrigen Bedarf ist ein ERP-Förderkredit über die Berliner Sparkasse angefragt; die Entscheidung der Bank steht aus.
- Fallen Zuschüsse geringer aus, wird Phase 1 nach Priorität umgesetzt: zuerst die Sicherung, dann Dachstuhl und Dacheindeckung, dann Giebel und Fachwerk.
5. Wirtschaftlichkeit (Planwerte)
| Zimmer / Betten | 6 Doppelzimmer / 12 Betten |
| Planpreis 2028 | 115 € je Zimmer und Nacht inkl. Frühstück |
| Vergleichspreis im Ortsteil (2026) | 104–112 € je Doppelzimmer inkl. Frühstück |
| Zimmerbelegung | 45 % (2028), 52 % (2029), 58 % ab 2030 |
| Umsatz netto | ca. 105.000 € (2028) bis ca. 143.000 € (2030) |
| Eröffnung | geplant Ende 2027, abhängig von Genehmigung, Förderung und Bestandsaufnahme |
Die Planwerte stammen aus dem Businessplan (Stand 14.10.2026). Sie sind Annahmen und keine Zusage. Erlöse aus späteren Phasen (Terrasse, Becken, Stellplätze) sind nicht eingerechnet.
6. Projektleitung
- Mehr als 10 Jahre Erfahrung in Finanz-, Versicherungs- und Immobilienwirtschaft; Zulassungen nach §§ 34c, 34h und 34i GewO.
- Seit 2022 Finanzbuchhaltung für mehrere Gastronomiebetriebe in Berlin.
- Sieben Jahre Bauerfahrung im Iran (Renovierung, Modernisierung, Neubau, eigene Bauausführung), darunter die Projekte Reza Pur, Pastor Clinic, Bozorgmehr, Farahmand, Zeynalnia, Kolahduz, Eleman, Abutaleb, Ershad, Shandiz und Khorasan-Zeitung.
- Praktikum bei der Unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirksamts Spandau von Berlin (2016).
7. Fazit
Heidehorn 1 wird Schritt für Schritt gesichert und als kleines Gästehaus wieder genutzt. Vorrang hat der Erhalt der historischen Substanz: Reparatur vor Erneuerung, traditionelle Materialien und enge Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Terrasse, Becken und Stellplätze folgen erst, wenn das Haus in Betrieb ist und die Genehmigungsfragen geklärt sind.
Projekttagebuch: Planung Schritt für Schritt
Hier dokumentieren wir jede Änderung am 3D-Modell. Die neuesten Einträge stehen oben. Alle Angaben sind Planungsstand und Vorbemessung; Genehmigung durch Bauamt und Denkmalschutzbehörde sowie die Statik durch einen Tragwerksplaner stehen noch aus.
02.11.2026 – Anbau überarbeitet: Holzlaube mit Dachterrasse statt Glashalle, Beläge in Sandstein
- Statt der Glashalle steht im Zielbild eine offene Holzlaube aus Eiche auf dem alten Sandsteinsockel: Pfosten, Kopfbänder, Brüstung mit Staketen, keine Glasfassade.
- Die Laube misst 7,8 × 9,8 m und ist damit 2 m kürzer als der Bestandsanbau (7,8 × 11,8 m). Am südöstlichen Ende bleibt eine offene Terrasse von ca. 7,8 × 2,0 m.
- Nichts kragt über den Sockel aus. Die Dachterrasse (+2,75) liegt auf der Laube, ganz innerhalb der Sockelfläche; die Außentreppe steht auf der offenen Terrasse. Vor dem Südwest-Giebel verbindet ein schmaler Austritt (ca. 7,8 × 1,35 m) die zwei Türen im Obergeschoss mit der Dachterrasse; er steht auf eigenen Eichenpfosten neben dem Haus.
- Saunatüren im Stil um 1820: Die Saunafront im Untergeschoss ist keine Glasfront mehr, sondern eine Sandsteinwand mit zwei klassischen Türen: Eichen-Kassettentür mit sechs Feldern, Sandsteingewände mit Schlussstein und Verdachung, kleines Oberlicht mit Sprossen, geschmiedete Langbänder und Ringgriff, Sandsteinschwelle.
- Gauben auf beiden Dachseiten: Auf dem Hauptgebäude sind je Dachseite zwei Satteldachgauben im Stil um 1820 vorgesehen, wie früher – damals nur auf einer Seite, jetzt beidseitig: senkrechte Frontwand mit Sprossenfenster und Holzrahmen, Wangen bis zum Hauptdach, Dach mit gleicher Neigung und Deckung wie das Hauptdach. Zusätzlich sind je Dachseite drei flächenbündige Dachfenster vorgesehen. Gauben und Dachfenster sind mit der Denkmalbehörde noch nicht abgestimmt.
- Altes Holz: Finden wir Holz aus der damaligen Zeit, verwenden wir es für die Laube und den Austritt in jedem Fall, damit der Unterschied zwischen altem Bestand und neuem Bau sichtbar bleibt.
- Dachterrasse mit Holzbelag und Eichenbrüstung; eigene Pfostenreihe vor der Hauswand, keine Lasten ins Denkmal.
- Pooldeck, Treppen, Wege und Terrasse in Sandsteinplatten; Liegen in Holz. Pool und Whirlpools bleiben bis zur Abstimmung mit der Behörde offen.
- Lageplan an das Modell angeglichen (Höhen Pooldeck −1,85 m und Wasserspiegel −1,95 m vereinheitlicht). Mehr dazu im Beitrag Holzlaube statt Glashalle.
31.10.2026 – Rückmeldung der Denkmalschutzbehörde zum Entwurf des Anbaus
- Der Anbau soll nicht größer werden als der bestehende Anbau und nicht über den Sockel auskragen.
- Gestaltung schlichter und traditioneller, keine großen Glasflächen.
- Frage, ob der Pool auf der unteren Ebene notwendig ist.
27.10.2026 – Hinweise der Denkmalschutzbehörde zur Anzeige
- Arbeiten an Fenstern und Türen sind nicht Teil der Anzeige; die Fenster bleiben eingebaut.
- Die Neueindeckung des Daches wird Teil der späteren Genehmigung. Werden die Betondachsteine abgenommen, schützt eine Plane das Haus.
- Pläne und Ansichten werden künftig als einfache Abbildungen geschickt. Die Anzeige wurde entsprechend korrigiert.
26.10.2026 – Nachtrag der Denkmalschutzbehörde zum Ortstermin
- Holzgutachten: Dachstuhl und Fachwerk im Obergeschoss werden vor jeder Entscheidung über Erhalt oder Ersatz durch einen Holz-Sachverständigen untersucht.
- Vorbereitung: Entrümpelung und Abnahme der Innenverkleidungen, vorher schriftlich bei der Denkmalschutzbehörde angezeigt.
- Dach: kleinformatiger Biberschwanz-Tonziegel in Naturrot vereinbart; im 3D-Modell vermerkt.
- Anbau: Abriss der bestehenden Anbauten nach Genehmigung möglich. Der neue Anbau soll kleiner und traditioneller werden; das Zielbild im Modell wird überarbeitet und vor dem Bauantrag mit der Behörde abgestimmt.
25.10.2026 – Faktencheck: Seite an die Antragsunterlagen angeglichen
- Phasen, Kosten und Planwerte entsprechen jetzt den Unterlagen für Landratsamt und Bank: Gästehaus mit 6 Doppelzimmern (12 Betten), Kapitalbedarf Phase 1 ca. 618.900 € netto, spätere Phasen ca. 470.700 €.
- Nicht belegte Angaben entfernt, unter anderem eine Umsatzprognose für ein Restaurant und Förderzahlen zu BAFA und KfW, die nicht Teil der Finanzierung sind.
- Im 3D-Modell klargestellt: Es zeigt das Zielbild. Beantragt ist zunächst nur Phase 1 (Bestandsaufnahme, Notsicherung, Freilegung).
- Bauordnung präzisiert: Sonderbau erst bei mehr als 12 Betten oder mehr als 40 Gastplätzen in Gebäuden (§ 2 Abs. 4 Nr. 8 SächsBO).
25.10.2026 – Erdbeben, Hang und Gründung
Weil das Grundstück am Hang liegt, haben wir Gleiten, Kippen, Bodenpressung, Hangstabilität, Pool-Auftrieb und Erdbeben in einer Vorbemessung geprüft.
- Stützmauer zur unteren Straße: Ohne Maßnahme wäre die Sicherheit gegen Gleiten nur 1,09. Mit einer Schubnocke (0,40 × 0,60 m) unter der Fundamentplatte steigt sie auf 1,65. Die Fundamentplatte wurde dafür auf 1,80 m verbreitert.
- Kippen und Bodenpressung: Kippsicherheit 2,5, Bodenpressung höchstens rund 80 kPa.
- Hang (ca. 20°): Bei Nässe reicht die Standsicherheit nicht. Dränrohr DN 100 im Kieskoffer, Hangentwässerung und tiefwurzelnde Bepflanzung sind deshalb fest eingeplant.
- Pool: Bei hohem Grundwasser kann ein leerer Pool aufschwimmen. Grundwasser wird gemessen, eine Auftriebssicherung ist vorgesehen.
- Erdbeben: Mit einem bewusst vorsichtigen Ansatz gerechnet; der genaue Standortwert wird aus der Erdbebenkarte der DIN EN 1998-1/NA übernommen.
Nächster Schritt: Baugrundgutachten mit Bohrungen und Grundwassermessung.
25.10.2026 – Dachterrasse: Tragfähigkeit und Belegung
- Nutzfläche der Dachterrasse rund 100 m². 100 Personen entsprechen etwa 0,75 kN/m²; die Holzträger (BSH 16/48) sind damit nur zu rund 31 % ausgelastet.
- Für das Zielbild legen wir die Terrasse für 5,0 kN/m² aus (Stehpublikum) und planen eine Höchstbelegung von 60 Personen. Begrenzend sind Fluchtwege und Geländer, nicht die Träger.
25.10.2026 – Tragwerk als eigene Ansicht
- Neue Schaltfläche Tragwerk (Schema): Das Gebäude erscheint als transparente Hülle, darin das Tragwerk.
- Holzkranz als Ringanker auf den Bestandsmauern, Stahlbeton-Ringanker um Pool, Stützmauer und Sauna, gemeinsame Gründungsplatte von Pool und Sauna.
- Glashalle mit eigener Stützenreihe (Eiche 16/16), Stützenfüße mit Stahlplatte, Windverband und Ankern zum Bestand. Das Denkmal wird nicht zusätzlich belastet.
25.10.2026 – Treppen, Geländer und Einfriedung
- Die Treppe auf der Nordwestseite führt jetzt vom Pooldeck bis an die Straße; in der Sandsteinmauer ist dafür ein Durchgang.
- Treppe zur unteren Straße in zwei Läufen mit Podest (DIN 18065). Die zu steile Pooltreppe zur Terrasse entfällt.
- Geländer aus Eiche, Pfosten auf Sandsteinsockeln (konstruktiver Holzschutz). Sandsteinmauer mit Eichenstaketen nur entlang der Straße 174/1.
25.10.2026 – Pool, Sauna und Wege
- Sauna im Untergeschoss zwischen Pool und Terrasse, mit verglaster Front zum Pool.
- Pooldeck auf −1,85 m, Wasserspiegel −1,95 m.
- Fußweg an den Stellplätzen freigeräumt: Laternen und Blumenbeete stehen jetzt am Rand.
24.10.2026 – Dach
- Die Schleppgauben wurden durch flächenbündige Dachfenster ersetzt, drei auf jeder Dachseite.
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